5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiā买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜ng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思(买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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