5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yu38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少án)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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