5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业表示第一的词语四字，古代表示第一的词语进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè表示第一的词语四字，古代表示第一的词语)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(l表示第一的词语四字，古代表示第一的词语iǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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