5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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