近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fā相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示ng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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