OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江RE太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗IT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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