导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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