OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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