文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内谢霆锋资产有百亿吗地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì谢霆锋资产有百亿吗)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(谢霆锋资产有百亿吗yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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