近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chén1cc的水等于多少克，1cc水是多少克g)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(p1cc的水等于多少克，1cc水是多少克èi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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