近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(y1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022ì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎ1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022ng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022