导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng苏修是什么意思，苏修是什么意思)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě苏修是什么意思，苏修是什么意思)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(苏修是什么意思，苏修是什么意思pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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