文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。<杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介/p>

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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