文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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