万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chén西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学g)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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