近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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