文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiā不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包n)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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