OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(k小黄人名字分别叫什么uò)募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)小黄人名字分别叫什么的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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