近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗>

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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