5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗trong>