万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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