文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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