5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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