5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.苏州区号是多少05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi苏州区号是多少)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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