文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(ché新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗ng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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