5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán文章真实身高，文章个人资料简介)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(s文章真实身高，文章个人资料简介hì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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