万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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