导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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