导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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