万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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