万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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