近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zà值此之际是什么意思春节，值此 之际i)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合值此之际是什么意思春节，值此 之际实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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