5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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