5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(s书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么uǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(ch书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么ū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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