近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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