万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wè双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义i)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zh双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义í)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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