万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(s牛鬼蛇神是什么生肖hòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当牛鬼蛇神是什么生肖予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳牛鬼蛇神是什么生肖斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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