导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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