导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(j台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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