导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(sh齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式ǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式