饱受争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心(仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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