OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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