导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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