OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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