万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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