近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证小舞去掉所有衣服是什么样子的券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi小舞去掉所有衣服是什么样子的)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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