导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办g>（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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