万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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