饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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