饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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